先日、大手ハウスメーカーが出していた
ファイナンシャルプランナー監修の
20～30代向けのマイホーム資金計画に関するパンフレットを
目にして改めて確信したのですが、
モデルルームにいるファイナンシャルプランナーを信じてはいけません。
そもそもお金の出所を考えれば、
ファイナンシャルプランナーが住宅メーカーに
不利な発言をするはずがないため当然といえば当然なのですが…。
パンフレットの中では、
預貯金100万円、世帯年収460万円の20代夫婦＋子1人がモデルケースとなり、
頭金を貯めるより、低金利下の今住宅を建てる方が賢い選択であるとして、
頭金は親の援助とし、3,600万円のローンを組むという想定になっています。
ご夫婦の仕事内容や今後の年収UPの期待値等によって変わりますが、
基本的には、無謀極まりない判断だと思います。
終身雇用下では逃げ切れたかもしれませんが…。
今回は上記のケースを参考に、
余剰資金を十分に持たず住宅を購入することが
家計の財務状況としてどのようなことになるのか、
企業の事例と比較して考えてみたいと思います。
企業の財務健全性
企業の財務状況が健全な状態であるかを測る指標として、
貸借対照表における自己資本比率があります。
この数値は、
企業の過去の利益累計や投資家からの調達資金を
総資産で除して求められ、概ね30％超で健全とされます。
つまり、総資産の何割が自己資金で賄われているかを表す指標です。
優良企業の代表格であるオリエンタルランドの自己資本比率は
80％程度と、多少の業績不振程度では全くびくともしない
強固な財務基盤を有しています。
家計に当てはめてみると…
なぜ企業の財務健全性の話をしたかというと、
それが家計にもそのまま当てはまるからです。
ほとんど資産を持たずマイホームを購入した場合と比較するために、
まず冒頭のモデルケースで、賃借のケースを考えます。
【家計の財務諸表（賃借のケース）】
（資産）預貯金 100万円
（負債） なし
（純資産）給与等累計 100万円
上記は、給与等によって稼いだお金を
預貯金という資産の形で持っていることを意味します。
住居は賃貸であるため、ローン等の借金はゼロです。
100％預貯金で持っている是非はさて置き、
財務健全性の観点からみると、自己資本比率100％の
健全な家計とみることができます。
では親の援助を除き、
フルローンを組んだケースを見てみましょう。
【家計の財務諸表（援助以外フルローンのケース）】
（資産）預貯金 100万円
建物 1400万円
土地 1400万円
（負債） 住宅ローン 3600万円
（純資産）給与等累計 100万円
親の援助 200万円
自己資本比率をみると、300万円÷3900万円＝7.7％と、
非常に脆弱な財務体質になります。
何が問題かというと、
今回のコロナ禍のように、
突然収入が減った、職を失ったなどの
想定外のリスクが顕在化したとき、
耐えられる許容量が非常に小さいということです。
余剰資金を確保しておけば、
対策を考える時間的猶予がありますが、
即、弁済不能リスクにさらされるようであれば、
資金繰りに奔走せざるを得ません。
そしてローン弁済が滞れば、
抵当権実行により保有資産は換価され、
代金で完済できなかったローンのみ手元に残ります。
コロナの影響で住宅ローンが返済できないなどの
状況に陥った家計が問題になりましたが、
多くは、当初の資金計画が甘かったはずです。
仮に冒頭のモデルケースで職を失うようなことになれば、
2～3か月足らずで家計は破綻します。
今回は政策的に救済されましたが、
そもそも借り入れ段階である程度のリスクを織り込み
ローンを組む必要があります。
結論：手元資金を確保せず家を買うのは無謀です。
十分な余剰資金が無い状況で
ローンを組んでマイホームを購入すると、
想定外のリスクが顕在化したとき、
数か月と持たない非常に脆い家計になってしまいます。
そうならないためには、
最低でも生活費の1年分、
望ましくは2年分程度の余剰資産は
確保しておくことが必要です。
そのために、
スキルを磨き労働収入を上げる、
お金の勉強を勉強して資産を運用する、
仕事以外のことでお金を稼ぐ、
出費を見直し筋肉質な家計にするなど、
まずは家を買う前にやるべきことがあります。
住宅ローンについても、
不動産業者やファイナンシャルプランナーの言いなりにならず、
どのような弁済計画を立て、
どのように毎月の弁済金額を設定するのが有利か、
税制によるメリットはどうすれば最大化できるかなど、
自分で調べたりお金の勉強をした上で、
自身の家計にとって最も有利な判断をすることが必要です。
（住宅ローン検討のポイントについては、別途投稿予定です。）
そして冒頭に記載した通り、
ファイナンシャルプランナーの話はむやみに信じてはいけません。
彼らは住宅購入を促すことが仕事であり、
あなたの家計の将来には責任を取りません。
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